常見問題

租金及其他費用，並仔細審閱租約條款，特別是免租期、按金、管理費等細節。同時，交樓當日，新租客應檢查單位內的實際狀況，並確保租約已加蓋印花以保障法律權益。

1.租約內容

租約條款：仔細閱讀所有租約條款，包括租金、管理冷氣費、差餉等在內的所有費用。

免租期：新租約是否包括免租期，但具體長度視乎單位大小和業主的租賃情況。注意免租期內租客仍須向業主支付中央冷氣，管理費和差餉費用。

印花稅：租約必須簽署後30天內加蓋印花，否則民事訴訟中可能不被法庭接納為證據。

印花税收費詳情 https://www.gov.hk

2.交樓檢查

驗收現況：收樓時仔細檢查門窗、水電煤、以及其他設備是否運作正常，水和電是否需要轉名或直接由業主或物管公司持有。

記錄瑕疵：拍照和錄影存檔單位內設備，業主理應準備「單位狀況清單」與租客簽署確認，以避免退租時產生糾紛，租約一般要求租客完約Bare-shell 交回單位給予業主。

3.其他事宜

商廈用途：了解清楚物業和租約的用途限制。

業主要求：業主可能要求公司董事做租約擔保人，需提供香港身份證和近三個月住址證明。

業主收費：業主一般會收3-4個月租金按金，管理費用和差餉。

在一般情況下，除非業主或租客違反雙方約定的重要條款時（例如租客未有繳付租金或業主非法進入有關物業）業主或租客可沒收或終止租賃，否則雙方皆不能在租期完結前終止租賃。 但透過與業主協商，租戶可以透過以下兩種方式之一，提前終止租約：第一個方法是透過談判和雙方書面協議，以賠償方式終止合約。賠償金額通常是租約內未履行的全數租金和其他費用，以及可能產生之任何行政費用。

第二個方法是租客找到新的租客接受頂讓，同時以業主同意的條款和租金承租該物業，新租客跟業主重新簽訂新的租約，現租客仍有機會要支伶賠償金額。不過，假如租約內包括所謂中斷租期條款，即任何一方可以在租期內提前通知對方終止租賃，則提前終止租賃亦有可能， 詳情請參閱 社區法網租約注意事項 https://www.clic.org.hk

對於未能繳交全部或部分租金的租客，租約有時可能包含一項明訂條款，使業主有權在租客不繳交或延遲繳交租金的情況下終止（或「沒收」）租約。根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117及126條，法律隱含一項權利，若租客在到期日十五天內未繳交租金，業主可沒收/終止租賃。或者，由於租客已連續數月欠租，或有證據表明租客已經潛逃/棄置了物業，業主也可以接受租客廢除性的違約行為和終止租約。在終止/沒收租約後，業主可以向法庭（或土地審裁處）申請收回處所的管有的命令。

如果租客不反對此申請，命令通常會批出。不過，租期內第一次拖欠租金的租客可以申請寬限期，法院或土地審裁處通常會給予租客支付全部欠租及業主的法律費用的機會，而租客必須於申請聆訊時或收回處所的管有的命令批出後一段特定的時間內繳交。這通常被稱為「對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助」，受《高等法院條例》（第4章）第21F條管限。如果「沒收租賃權的濟助」批給租客和他確實在法庭規定的期限內繳交所有欠租和業主的法律費用，租約將在租客遵守時「復活」 並視為在原有條款下繼續生效，猶如之前沒有欠租一樣。在這種情況下，儘管這可能違反了業主的意願，租約將會「復活」。

頂讓生意有即時營業的優點，成為不少有意創業者的選擇。創業者透過生意轉讓，以承接固有經營者的生意及店舖，有助創業者以較快捷和較低成本創業，例如Party Room、餐飲店及補習社就是近年較熱門的頂讓生意。市面上的頂手店金金種類繁多，當中須謹慎處理法例、合約、租約、頂手費及牌照等問題，領軍地產將在以下文章一一解答，為創業者帶來生意轉讓全攻略，避開陷阱。

甚麼是生意轉讓／頂讓／頂手生意？

「頂手」、「頂舖」、「生意轉讓／頂讓」等，意思是指買入已正式營運的生意，接手店舖繼續經營。店舖頂讓看似簡單，只需付出一筆資金，即可獲得一門已上軌道的生意，但其實內裡暗藏不少伏位，要保障自己權益，在準備「接手」生意前，以下注意事項你又瞭解多少？頂手生意有何優點？買入一盤現成的生意較成立一間新公司省略了大量費時程序，例如揀選舖位、裝修單位、添置生財工具、申請牌照、尋找供應商、聘請員工及制定營運流程，加上已有一定客源基礎及商譽，從而降低創業風險。假如買入的生意經營有法，更可助創業者「贏在起跑線」，讓生意更易上軌道，較快地實現盈利。

生意轉讓／頂讓陷阱

創業初哥缺乏經驗，生意轉讓過程又涉及多重繁複步驟、財務及法律問題，稍有不慎就會由創業變血汗錢「清零」。

生意轉讓簽約前需要調查事項

調查轉手原因

如前文所述，常見的個人原因有退休、移民、健康問題等。頂手生意不妨多問多觀察，如詢問員工等，研究該盤生意是否因資金不足、缺乏客源、管理不善等而需轉讓。

了解債務及資產

評估目標生意的財務狀況非常重要！因接手生意會連同原有債務及稅務一同接手，故此必須謹慎調查。債務風險、訴訟紀錄等，可以得知業務是否穩健、負債比率等，去分析潛在風險。

釐清是否有相關牌照

牌照方面，如欲頂手飲食業生意，要考慮是否有大牌 （普通食肆牌照） 、細牌 （小食食肆牌照） 以及酒牌。此外，一般亦要考慮到屋宇、地政及消防條例。有關牌照問題會於下文再詳述。

查詢頂讓舗的租約條件

需留意讓租約是否允許轉名及續租，業主會否另外收取按金等。

了解員工、器材、裝修後續責任

提早跟原本員工洽談新工作範圍，如有自己新班低，亦宜與舊有員工商討如果分工。另外，器材或生產工具保養文件及責任亦要釐清。

常見的生意轉讓陷阱：

無效的轉讓合約

部份無良賣家會提供一份沒有效力的合約，常見的例子是賣家以「個人名義」出售生意，但生意的持有人屬於「公司」，又或是合約只安排轉讓股份而非業務資產，即買家只成為公司股東，而非東主。

生財工具故障或損壞

買家在簽約時應將有關設備和技術的交接條件寫得清楚，如損耗狀況、可用限期及維修費用等，以保障個人的權益。

營造生意火熱的假像

除了細閱營運數據外，買家也會與東主預約實地視察生意狀況，有些東主或會找人「做媒」或推出優惠，增加人流及生意額。因此買家最好在不同時段「微服出巡」，了解店舖的真正日常生意狀況。

遺下債務

東主有可能會向買家隱瞞債務，或是以套票等預售形式，套現資金離場後，要買家承擔債務，或是兌現服務或產品。

「盡職調查」減低頂手風險

創業者想要更深入了解頂手生意是否穩健及值得投資，可透過「盡職調查」（Due diligence）查證。「盡職調查」由律師及會計師負責，以查核公司的持有人、股東、債務、稅項、牌照及財務等狀況。不過，專業人士坦言，就一般的小生意而言，如東主刻意隱瞞，恐怕亦不易百分百查核清楚。

頂手費怎樣才算合理？

由於頂手費估算涉及有形資產跟無形價值，故是店舖頂讓中最困難的一環，到底對方開出的頂手費是否合理呢？一盤生意的價值會受到不同因素影響，買家頂手生意時可參考以下事宜以助評估：

免頂手費便宜莫貪

免頂手費（俗稱零頂盤）的生意轉讓看似十分著數，但天下間無免費午餐，買家可要花更很多時間去查證背後原因，有時更可能因心急，想買到免頂手費的「筍盤」而作出不明智的決定，最終造成損失。

以下就分別簡介一下香港常見的頂手生意，以及相關注意要的事項：

Party Room頂手要有食肆牌

香港一向寸金尺土，想找一個與家人及朋友歡聚的地方不易，Party room集娛樂飲食休閒於一身，為市民提供一個聚腳地，難怪近年越開越多，成為廣受歡迎的頂讓生意之一。

不過，Party Room場所不但需要公司註冊及商業登記外，亦需要食肆經營的牌照，無牌經營食物業屬違法，一經定罪最高可罰款50000元及監禁六個月。另外，很多Party Room在工廈開設，由於地契訂明只可作工業用途，要是未經批准將工廈單位改作派對場所作商業用途，會違反地契條款。

食物製造廠牌照分大細牌及酒牌

「民以食為天」，香港貴為美食天堂，不少人創業都會首先想到飲食業，例如餐廳、Café及小食店等。餐飲業需要兼顧的事項眾多，如需要考慮是否有普通食肆牌照（業內簡稱：大牌）及小食食肆牌照（業內簡稱：細牌）；如果希望在餐廳內出售酒精類飲品，便需要申請酒牌。

補習社頂手留意有否教育牌照

香港父母最重視子女教育，因此坊間的補習社成行成市，這門生意也是熱門的頂手項目之一。頂讓補習社最重要留意是否該公司已有領有牌照，以免墮入無牌經營的陷阱。根據《教育條例》規定，任何組織於任何一天向廿人或以上，或同時向八人或以上，提供幼兒、幼稚園、小學、中學或專上教育，或以任何方式提供任何其他教育課程，均屬「學校」，補習社屬非正規私校，亦須向教育局註冊。

另外，老師是補習社的重要資產之一，很多家長及學生非常重視師資，假如接手後老師被挖角或離職，對生意一定大有影響。因此，買家為了保障自己，可以在合約中訂明「不可競爭協議」，規定賣方不能唆使業務的僱員離職，以確保業務能夠自然順利地營運。

正所謂「創業難、守業更難」，頂手生意可以助創業者較易起步，不用過度操心前期準備，但要生意蒸蒸日上，則要繼續用心經營。

確定公司類別與名稱: 選擇最適合的業務類型並命名公司。註冊公司與商業登記: 透過公司註冊處的電子服務或親自遞交文件進行註冊，並在約1小時內收到電子證書，或在4個工作天內取得「公司註冊證明書」及「商業登記證」。開立銀行帳戶: 這是創業的重要一步，需注意不同銀行有不同的開戶要求和流程。
撰寫商業計劃書: 詳細分析市場、策劃成本與支出，並預估開業所需資金。籌集資金: 可透過個人儲蓄、集資、借貸或申請政府資助等方式。建立團隊: 招聘合適的員工，勞工處提供免費招聘服務。